论重庆住宅户型可变空间之溯源

      2000年8月1日实施的《房产测量规范》(GB/T17986.1─2000)里面明文规定：全封闭的阳台计算全面积，不封闭的阳台计算一半面积。
<

A户型.jpg

       2006年7月26日，规划委下发并开始执行《容积率指标计算规则》。该文件规定，当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
      同时，该文件还规定，当办公建筑标准层层高大于5.5米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑标准层层高大于6.1米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。但是，住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房、工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率。

      建设部近日发布的165号文件明确规定：“90平方米套型建筑面积”指“单套住房的建筑面积”；套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上。

      近几年，随着政府对土地交易、大户型及别墅类住宅建设的逐步限制，如何在有限的空间里面创造出更高的空间利用率，就慢慢成为开发商宣传产品的要点：小夹层、魔幻可变空间、LOFT等等......众多万变不离其宗的所谓创新户型就不断的应运而生

        重庆商品房住宅的设计趋势，总体是顺应大势，向紧凑、实用、可变的主题迈进，因地制宜。我们不得不承认，重庆的房地产开发建设，如今依然有向外地一线城市开发商学习、模仿和借鉴的影子。
       重庆楼市代表性历史事件回顾：
        2006年，位于沙坪坝区土湾模范村的青年楼盘雪梨澳乡的横空出世
        TAG:空中花园  街区  小跃层大空间
          这个楼盘的出现，在当年的重庆楼市引起了不小的冲击，销售也相当的火爆

      1、建筑设计三层一挑高，户户有空中花园，空中街区花园长达67米，户户有入户花园，花园方正实用，最大达30㎡

C6平层35.26m2.jpg

       2、中小户型，绝大部分面积在30～70㎡之间，户型小而精，小而全，如两房两厅两卫，跃层结构，客厅开间为3.9/4.5米，主卧室达16㎡，套内建筑面积仅为59㎡。如三房两厅两卫，跃层结构，客厅开间为4.2/4.5米，主卧室达20㎡，套内建筑面积仅为75㎡

D2跃层56.93m2.jpg

      D2跃层56.93m2

       2006年8月13日东海长洲B11栋花园小户型首日放号火爆

       TAG:花园小户  绝版夹层
        本次东海长洲B11栋花园小户型推出300多套住宅，4.98米层高，带14平米花园，购买32平米可得60多平米的面积，而套均总价仅有14.5万元左右

       根据市建委7月23日新规定，住宅建筑标准层高超过4.9米，房屋面积将按底层面积的2倍算。由此可预知，东海长洲的花园小户型将成绝版

东海长洲B区两室两厅双卫32.01㎡一层户型.jpg

东海长洲B区两室两厅双卫32.01㎡一层户型

       购买33.9平方米享受60多平方米的超值性价比、每户带有一个十几平方米的空中花园、套均总价仅为13.8万元左右……”这样的小户型，你以为如何？

         “6月底，应市场的需求，我们加推了B11栋花园小户型，共379套，四种户型，面积在33.39－49.11平方米之间，每户带有一个十几平方米的空中花园，有的户型甚至有两个卫生间，它比原来的花园小户型面积更大，选择更多样，居住更舒适，并且同样可改造成两室一厅或两室两厅的跃层户型。   

东海长洲B区两室两厅双卫32.01㎡二层户型.jpg

东海长洲B区两室两厅双卫32.01㎡二层户型

      B11栋小户型是很精致的玲珑小居，套内33.39平方米，底层是客厅、厨房和14平方米大、5米高的花园阳台，从旋转楼梯上二层是两间卧室和卫生间，由于户型采用的是全明设计，多维空间，整个布局显得精致而精巧，紧凑而不紧张，内敛而不张扬，通过大型落地窗射进来的光线，映得室内的陈设玲珑剔透，温馨怡人

       以上两盘，仅仅是2005-2006年户型革命大潮中的典型之一二，还有如N多年前的青年根据地、百康年世纪门、左邻右舍

         前几年，一提高可变空间，也许人们想到的就是奢侈的、中规中矩设计的大户型和高昂的总价，住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。层高通常指下层楼地板面到上层楼地板面之间的距离。层高减去楼板的厚度，就是住宅的净高般来说，住宅的层高有2.6米、2.7米、2.8米三种。目前较普遍采用的是2.8米层高

     在售有挑高户型的项目，多数会贴上“LOFT”标签

          LOFT，字面意义是仓库、阁楼的意思。现在LOFT的户型要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，户型内无障碍户型间全方位组合等。
         LOFT出自美语，原意是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅，也称为STUDIO或STUDIOAPARTMENT（莎朗•祖金著《loft生活：城市变迁中的资本与文经》） LOFT发源于六、七十年代的美国纽约，纽约的SOHO区，多少年前曾是工厂和仓库，现在变成了最有个性、最前卫、年轻人最喜欢住的地方。目前在美国加州，空间大、自由度高的旧仓库“LOFT”成为最抢手的物业。

       LOFT主要特点在于在建筑中采用“剪切＂墙，只有四周的外墙承重，而单元内所有的分室隔墙和不承重的轻质墙体，全部可以拆除。它最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁

t20076.jpg

        这种住宅除了卫生间和厨房因管线的关系不可改动外，所有空间都可以进行重组，因此也就具有了变化多端的个性和流动性，有些家具甚至可以带轮子，以方便随时移动；同时LOFT又十分开放透明，以大落地玻璃窗为主，绝少遮挡，强调与社会一同生活，它不仅可以平面组合，也可立体组合，用户不仅可以在同一层面买两个、三个单元，上下层面之间也可连在一起，真正做到全方位组合。所以LOFT又赢得了“百变家居＂的美誉。在这“百变”的空间中，弥漫着设计家和居住者的想像，他们听凭自己内心的指引，将这大跨度流动的空间任意分割，打造夹层、半夹层，设置各种个性的空间。

     重庆的LOFT概念的住宅出现得较晚，不过也有可圈可点之笔

      代表楼盘：财信•弗瑞登

      物业类别: 公寓 纯LOFT小跃层,写字楼

     建筑类别: 公寓（L型围合建筑）,写字楼，高层

     装修状况: 毛坯

     开发商: 财信地产重庆恒宏置业有限公司

     开盘时间: 2007-1-7

     绿化率: 25.13%

      弗瑞登•以LOFT建筑自由生活 弗瑞登小户型公寓，新锐节能建筑，纯LOFT立体空间，5.1米层高，以大开间、短进深、大幅玻璃窗、宽敞生活阳台、明厨明卫打造高舒适度生活基础。空间内，层高分隔结构预设，可随心将开扬的空间任意分割组合，高舒适度上更有高自由度

     小跃层，套内面积35m2—61m2，可自由选择，采取5.1米挑空客厅或二层全铺板形式，获得大于购买面积的使用面积，最高可获得1.6倍的超高得房率。以高度自由意识尽享LOFT空间的无限成长万象

       例：E户型，套内面积约40m2，采用全铺板形式，实得面积可达约59m2，另赠送面积5.7 m2（不计入产权)

E-2.jpg

E-2:1室2厅1卫1厨40㎡一室两厅方案(双卫·带生活阳台)  

本装修方案实得面积:约49m2 (拟二层全铺板，使用面积约58.30m2)
淡绿色区域为赠送面积:5.7m2(不计入产权)

    户型点评：LOFT立体空间，层高5.1米，4.2米宽大开间大窗设计，全明一厨两卫，功能完备，3m2宽敞生活阳台，形成明厅、大卧房，构筑完美成长空间。分割后，使用面积大于购买面积，获得超高得房率,有5.7m2储物空间面积赠送（不计入产权)