发现弹子石“价值洼地

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<P align=center><FONT color=black size=3><IMG height=231 alt="" src="http://www.lousun.com/admin/UserFiles/6(7).jpg" width=472></FONT></P>
<P><BR><FONT color=black size=3>　　11月9日，重庆又现一地王。香港九龙仓地产和中海地产共同注资的重庆嘉江房地产有限公司，以75亿的天价圈下南岸区弹子石CBD地块846.5亩土地。该地块位于重庆市大佛寺大桥和在建的朝天门大桥之间，紧邻南滨路，属于重庆CBD范围弹子石区域，共计846.5亩，土地建设性质为房屋二级开发、娱乐和绿化等，允许的最大建筑面积为209.88万平方米，属于典型的商品房开发用地。</FONT></P>
<P><FONT color=#000000 size=3>       </FONT></P>
<P><FONT color=black size=3>　　<STRONG>地块所属区域描述</STRONG></FONT></P>
<P><FONT color=black size=3><STRONG>　　区位优势</STRONG></FONT></P>
<P><FONT color=black size=3>　　该地块位于南滨路，东邻渝黔高速公路，北至大佛寺大桥，南接朝天门长江大桥，与渝中、江北城CBD隔江相邻，土地面积564912平方米。由于该地块具备江景、都市景观等资源，加上交通便捷，是主城难得的黄金地块。</FONT></P>
<P><FONT color=black size=3>　　<STRONG>区域未来规划</STRONG></FONT></P>
<P><FONT color=black size=3>　　重庆 CBD 南部开发区地处南岸弹子石、鸡冠石、涂山片区，总规划面积 11 平方公里。弹子石CBD未来规划为“休闲商务CBD”，建成集金融、办公、商贸、居住为一体的为CBD核心地带提供多种服务配套的经济区。在“重庆市中央商务区”( CBD )的规划中，同解放碑、江北城共同构筑重庆区域性商务中心的未来。将建成汇聚金融、信息、商务配套机构，吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部聚集的“总部经济区”。同时将打造成聚集大量商贸、服务机构、高档住宅，富有独特生态、人文、现代化城市特征的生态文化生活区。</FONT></P>
<P><FONT color=black size=3>　　<STRONG>区域产品形态</STRONG></FONT></P>
<P><FONT color=black size=3>　　目前弹子石区域尚未完全开发，区域内在售项目极少，且均属于体量较小的项目。目前区域内在市场上有一定影响的项目仅</FONT><FONT color=black size=3>东海星洲</FONT><FONT color=black size=3>和</FONT><FONT color=black size=3>富力现代广场</FONT><FONT color=black size=3>两个项目。建筑形态均以高层为主。相邻的南滨路板块</FONT><FONT color=black size=3>阳光100国际新城</FONT><FONT color=black size=3>，也是以高层建筑形态为主。嘉江地王板块的出现，被视为弹子石板块成功启动的标志。据重庆国土局人士透露，在未来两年内，弹子石板块将有大量的新增地块面世，这必将拉动整个区域房地产行业高速发展。</FONT></P>
<P><FONT color=black size=3>　　<STRONG>区域竞争态势分析</STRONG></FONT></P>
<P><FONT color=black size=3>　　当前区域内在售项目并不多，各项目产品特色也不雷同。</FONT><FONT color=black size=3>东海星洲</FONT><FONT color=black size=3>主要走平民化路线；</FONT><FONT color=black size=3>富力现代广场</FONT><FONT color=black size=3>走精装路线；阳光100国际广场则走豪华江景高层路线。由于本项目的土地还未交付，以上3个项目对本地块项目并不能形成直接威胁。且因项目体量较大，开发周期将高达5—10年。加之受弹子石CBD板块规划影响，今后区域内项目在形态和产品结构上都基本类似。项目间竞争将十分激烈。 </FONT></P>
<P><FONT color=black size=3>宗地产品分析</FONT></P>
<P><FONT color=black size=3>　　该宗地主要定位为二类居住用地和商业用地。但住宅建筑面积高达175.3万平方米，商业金融建筑面积却仅有14.6万平方米的配比决定了项目不能成为江北城地块那样的商住综合体。只能是一个大型居住型社区，商业只能作为其生活居住的配套型设施。同时，宗地内太多的绿化用地使得开发成本会大幅度增加，但也能成为项目宣传的一大亮点。项目最可行的方案就是打造为一个人居综合示范区。以绿化、江景、CBD未来发展趋势为主要卖点。就目前宗地内各地块条件来看，本着利润最大化的原则，C 8-1、C 8-3、C 9-1、C 9-5地块因其5.5的容积率和150米的建筑限高而打造成为南岸区最高建筑的高层城市景观住宅，预计将由10~12栋40~48层，一梯6~8户左右(标准层户数)的超高层住宅组成，并且每栋超高层住宅将配置4部及以上的高速电梯。C 9-3地块因其40米的建筑限高和3的容积率将建成7~9层的大型商业MALL，并将打造成为弹子石最大的商业集散地。G 1-3因40米的建筑限高决定了其只能建小高层的命运。其余地块将主要由25~33层、一梯5~6户的高层建筑组成。而C 9-1、C 9-3地块因其临近腾龙大道和商住结合，为了达到项目一期销售成功和以大型商业吸引人气的目的，极有可能会成为项目的首期而进行开发。</FONT></P>
<P><FONT color=black size=3>　　<STRONG>宗地价格分析</STRONG></FONT></P>
<P><FONT color=black size=3>　　由于项目内商业体量过小，且因为开发周期过长，加之其大型商业MALL就当前弹子石的具体情况来看，可变现部分相对较少，所以在本次价格预算中并未列入开发成本。当前宗地住宅楼面地价为4278.38元每平方米。据领域机构项目开发经济测算模板显示，宗地内超高层建安及前期开发成本约为3500元每平方米、高层和小高层为2300元每平方米。按照开发毛利30%计算，项目住宅建面销售价格超高层约为10100元每平方米，高层和小高层约为8550元每平方米。折合套内面积销售价格超高层约为11900元每平方米，高层和小高层约为10050元每平方米。<U>根据项目开发周期，预计项目将于2010年底开盘。按照重庆市房价年增长率5%计算，同时考虑10%左右的销售税率。项目在2010年销售价格超高层约为15200元每平方米，高层和小高层销售价约为11000元每平方米。</U></FONT></P>
<P align=center><FONT color=black size=3><IMG height=160 alt="" src="http://www.lousun.com/admin/UserFiles/5(13).jpg" width=600></FONT></P>
<P><FONT color=black size=3>　　备注：建筑面积折合套内面积按85%计算；年增长率以每年5%，增长3年计算；各建筑形态面积按地块规划计算；车库两层按综合成本计算。</FONT></P>
<P><FONT color=black size=3>　　以上是领域市场研究部通过一般项目开发的成本及节奏初步预测，其价格仅供参考，项目最终定价尚待项目启动后实际成本以及项目面市后具体市场环境的验证。</FONT></P>
<P><FONT color=#000000 size=3>                                                           来源：新楼市 </FONT></P></DIV>

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