土地使用年限“缩水” 少有购房者较真

　　刚刚买下时代糖果一套小户型单位的王小姐，最近发现房子的土地使用年限严重“缩水”，使用年限只到2063年。王小姐投诉称：“我新买的房子，土地使用年限比国家规定的70年少了14年。”

　　现状：土地使用年限普遍“缩水”

　　接到投诉，记者登陆佛山市南海区建设局官方网站查询时代糖果项目的预售证信息，发现预售证编号为2008002102的时代糖果项目，土地使用起始日期一栏赫然写着：“1994-1-7”，而土地使用终止日期则为“2063-1-7”，换言之，即使从今年算起，糖果项目的土地使用期限也仅剩下55年。

　　事实上，土地使用年限“缩水”的现象在国内不少城市都十分普遍。业内人士告诉记者，开发商从获得所开发的土地的使用权后，到房屋销售需要一定的时间，一般为1-3年，而住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商之日起计算。这样，购房者买到房子后，土地使用权限很难达到70年，换言之，土地使用权限“缩水”了。

　　此外，若开发商因资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等，整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前房屋已搁置了一段时间，买房人的土地分摊使用年限还要缩短。而很多时候，开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前，房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地分摊使用年限就更多了。

　　调查：少有购房者较真

　　根据广东省房协的统计数据，2007年末，广东省商品房空置总量1579.21万平方米，尤其是第四季度，较上年增加了56万平方米。滞销(空置1-3年)和积压(空置3年以上)面积有所下降，但待销(空置一年以内)面积则有所增加。而这些空置房，大多是开发商销售过程剩下的存量房。有业内人士指出，由于存量房本身就比在售的商品房的房价稍低，“早点出手，以利资金回笼”的想法使大多数开发商在卖存量房时会让利于购房者，所以很少有购房者对土地的使用年限“较真”。

　　对此，有不愿透露姓名的某楼盘销售人员告诉记者，目前，购房者对所购商品房的土地使用年限提出异议的很少。而记者在时代糖果的业主论坛上看到，有关“糖果土地年限缩水14年”的帖子，回帖业主均表示“50年后都不知道什么政策了”。

　　律师：土地年限“缩水”补偿难

　　广东智洋律师事务所律师陈克宇指出，因土地使用年限而产生的咨询或投诉比较少，一方面折射出购房者的法律意识淡薄；另一方面也反映出相关法律法规的滞后。

　　根据相关法规，开发土地空置二年以上的，国家可以回收。但现实情况是许多土地开发商手中闲置多年才开发，业主买到这样的房屋，其土地使用年限已不足70年，但由于各种原因，业主不会注意到这些问题，而且目前我国房地产制度中也没有相应的规定。这种损失属于一种隐性损失，虽然没有给消费者带来直接的明显的损失，但购房款中已包含了交纳的土地出让金。

　　陈克宇认为，在房地产交易中，消费者在很大程度上属于被动消费，即便发现合约上有不利于自己的细节，但若无法通过补充说明方式与开发商达成一致，就只能接受单方设立的“霸王条款”。从法律上讲，因土地使用年限导致的业主利益受损，应由开发商承担。但目前由于缺乏相应的规范，而现实情况消费者又处于弱势地位，所以很难得到赔偿。