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房地产市场分析

（个人观点，仅供参考）

一、目前地产市场政策面分析
今年1－8月，房地产市场供求矛盾比较突出，房价涨幅更是呈逐月加快之势。8月，深圳、北京新建商品住房销售均价分别达到12790元/平方米和10071元/平方米。面对房地产行业出现的“井喷”状态，国家多个部委明确要求今后进一步加大供需双向调控力度，继续抓好已出台调控政策措施贯彻落实工作，同时调整完善有区别的信贷、税收政策，形成合力，稳定房价。
发改委认为，今后一个时期是房地产市场调控的关键期，要进一步加大供需双向调控力度，继续抓好已出台调控政策措施贯彻落实工作，同时调整完善有区别的信贷、税收政策，形成合力，稳定房价。对房价上涨较快的城市，要加强指导和监管，适当增加居住用地供应，引导居民合理消费。要下大力气抓好住房保障工作，切实解决低收入家庭住房困难。
同时，中国工商银行城市金融研究所最新发布的报告指出，央行和银监会9月27日联合出台的信贷调控措施，在短期内有望遏制国内房价过快攀升的势头，但从中期来看，房地产的投资投机需求仍趋于上升，房价持续上升的势头恐难有改观，房地产投资过热和泡沫堆积的风险加大，监管层进一步实行调控的压力增大。这份权威报告指出，此次信贷调控措施是近年来监管层针对房地产市场最为严厉的一次，并且有可能拉开新一轮房地产调控的序幕。商业银行应彻底摒弃“个人信贷一定是优质信贷”的观念，合理控制房地产贷款尤其是个人按揭贷款的投放节奏及贷款投向，并切实防范信贷资金流入股市。从这两份报告的基调看，中央已经下了严控房地产泡沫的决心。
目前，地产行业发展的不利因素主要集中于以下几个方面
（一）、信贷控制

1、商业信贷政策控制
2007年9月27日，央行、银监会日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整。《通知》的内容主要包括几个方面：
（1）、明确房地产开发贷款的使用范围。
通知规定，在房地产开发贷款管理方面，商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。本项规定表明，开发公司的异地贷款受到严格限制，开发公司运用融资平台集中融资分散运用的资金筹集模式的时代一去不复返。
（2）、加大土地储备贷款管理
在土地储备贷款管理方面，通知规定商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款；对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。此项举措的目的在于控制开发商通过放大资金倍数获得土地储备，使土地资源优先配置到资金使用雄厚，现金流充裕的公司，加速中小房地产开发公司的淘汰。
（3）、住房消费贷款管理
在住房消费贷款管理方面，通知规定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。
值得注意的是，贷款利率下限规定是1.1倍，这几乎是将贷款利率提高了20%，而不是市场传闻的提高10%，因为原先的房贷，很多银行都是采用利率下浮政策，贷款利率是央行基准利率的90%，甚至有银行可以做到85%。
４、信贷规模控制
　　随着央行今年连续提高存款准备金率以及银行存款出现活期化趋势，商业银行资金供给压力也逐渐加大。商业银行尤其是中小银行资金压力增大在2007年半年报中已有体现，截至2007年6月30日，浦东发展银行的人民币存贷比为76.58%，兴业银行为72.31%，民生银行72.2%，已经突破或接近“存贷比≤75%”的监管指标。而且从各银行存款增长的构成来看，上半年各银行存款增长的构成中公司存款做出了主要贡献，而且存款活期化趋势明显，如中行活期存款在客户存款中的占比达45.26%，较上年末提高2.48个百分点，浦发银行占比达47%。存款活期化的趋势对银行资金来源的稳定性也有一定影响
从信贷规模投放看，今年年初央行给各家商业银行以不高于去年信贷扩张幅度的信贷规模增幅，但由于受资本市场分流及国内融资渠道偏窄影响，各家商业银行的信贷规模远远不能满足市场需要。２００７年上半年，建设银行、中国银行、农业银行总行负责人先后被中国人民银行进行问责谈话，要求放慢信贷投放速度，受此影响，建设银行重庆分行、农业银行重庆分行自２００７年６月就停止办理各项个人住房消费贷款，这在重庆银行史上前所未有。２００７年９月以来，由于信贷规模不足，除部分外资银行和大型国有商业银行外，大部分银行暂时停止处理信贷业务。
（二）、住房结构和住房性质调整成为房地产市场调控的重要内容，中小户型和经济适用房成为鼓励发展对象。
2006年上半年，9部委发布《关于调整住房供应结构和稳定住房价格的意见》，明确规定2006年6月1日起，新建项目户型建面在90平方米以下的要达到总建筑面积的70%以上。
2007年9月18日，针对《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，建设部表示，近几年经济适用房暴露出很多问题，国家将大力消除掉有人把经济适用房作为投资工具的现象。特别是这次文件当中非常明确地提出，要改进规范经济适用房。改进主要是将原来的供应对象明确为低收入，将原来的建设标准，由60、80平方米左右调整到60平方米左右。主要是在准入和退出上进行了规范，准入条件就是必须是困难户，必须符合当地的低收入条件等等。建设部明确指出，经济适用住房是解决住的问题，现在有人把它作为一种投资的工具，这次要消除掉。同时文件中明确规定，经济适用房5年之内不能上市，如果有特殊情况要上市的，政府要回购。5年以后要上市，届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款以后才可以。目前杭州市政府规定，经济适用房增值后增值收益的55%要交给政府，这就堵塞了一些人利用经济适用房来进行盈利。北京市有关部门也表示，新政出台还尚未确定最后时间，但按照国务院的有关规定，预计在9月底之前出台。
（三）、住房消费
2006年上半年出台的“国六条”明确规定，2006年6月1日起，购房不足5年的全额征收营业税。虽然国家不能直接限制房地产的交易行为，但通过加大房地产三级市场的交易成本抑制房地产投机行为。

（四）、土地
1、土地供应总量
“国六条”明确规定，各市、县国土资源管理部门将优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。通知要求，各地缩短土地开发周期，每宗地开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应土地能够及时开发建设。国土资源部强调，禁止以廉租住房、经济适用住房为名，以划拨方式取得土地后挪用于商品住房开发。各地要加强对集资合作建房用地的管理，严禁新征用地或购买土地搞集资合作建房，对国家机关搞集资合作建房的，一律不得供地。对没有按照土地使用合同开工建设和竣工的，督促企业限期完成开发，对没有按处理意见进行整改的企业，禁止其参加土地招拍挂活动购置新的土地。国土资源部要求各级国土资源管理部门加强与财政部门的工作配合，落实土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%的规定。
2、建设用地审批
2007年9月28日，国土资源部第公布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，自2007年11月1日起，我国国有建设用地使用权出让将随之发生重大变化。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》基础上，进一步扩大了招标拍卖挂牌范围，更充分体现了公开、公平、公正的原则，更有利于形成资源配置的价格形成机制，更大程度发挥市场配置土地资源的基础性作用。
（五）、资本市场：停止内地企业Ａ股IPO
2007年10月22日，证监会发审委非正式证实现已经暂停了内地企业A股IPO(首次公开发行)的申请受理、审批工作。同时，预计明年1月开始，证监会将对房地产企业在A股借壳上市进行全面整顿和清理。未来，地产企业借壳上市的难度可能越来越大。在银行信贷全面收紧之后，资本市场这条房企另一融资渠道，也正在受到力度空前的政策挤压。房地产企业希望通过上市向公众投资者募集土地购费用渠道正在被严格控制。
　　（六）、配套法规即将出台住宅法
　　2007年9月19日，建设部权威人士就《住宅法》表态被媒体报道后，令业内引起强烈反响。在地产市场失衡情况下，《住宅法》的出台将从基本法的法律角度更加明确对政府对于解决城市低收入家庭的法律依据，对于相应宏观调控的政策依据将会更加明确。
　　（七）、物业税
根据近期报道，国家税务总局和财政部已于近日批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。去年十月，国家税务总局相关负责人公开表示，国家正在对房地产改革和推进物业税进行研究，并在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。此后，第一批六省市试点区域消息传出，有市场人士预测，物业税正式征收可能在2008年。专家介绍，尽管征收物业税目前还没有明确的时间表，但基本框架已经确定：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说，把现在买房子时需交的税，放到买房子后按年交。我们认为，在政府对房地产调控时期出台这样的政策，应该是调控组合拳的一部分，希望在抑制高房价的同时，同时获得财政收益。
不过政府真要是这么想，可能要失望，因为单单物业税本身既不会增加供给，也很难削弱需求，高房价估计依然故我。而对直接面对业主征收物业税，难度要比其他间接税收成本高得多，对物业税的最终落实恐怕还要采取观望态度。

二、几个必需搞清楚的核心问题
（一）、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的是在抑制消费还是在房价上涨的助推器？
　　927房贷新政出台多日，疗效究竟如何？从一线销售看，人们低估了房贷新政的威力。新政貌似温柔，其实钝刀割肉不觉痛。如果给一个定量判断，可以说房贷新政让房价暗长了10%，让需求消灭了30%。为什么说房价暗涨10%？因为按照原来的政策，商业银行一般对房贷按下浮15%优惠利率执行，为6.66%。按照新政，不但15%下浮优惠没有了，而且还要上浮10%，实际利率为8.61%，增长率约25个百分点。对于利率25%的差别，这相当于贷款房价涨了10%。许多有承受能力的购房者选择了退房，而预购房者也选择了观望，需求损失约有30%。首先是换房者，他们约占购房者的30%。提高首付让一些人付不起首付了，利率25个百分点的差别让房价暗涨了10%。对于他们来说购房是刚性需求，只要能够忍受便要咬牙坚持，但也有不少最终放弃。据粗略统计，因此原因放弃购房的，估计占购房者的5%左右。其次是投资者与炒房团，他们约占购房者50%。利率上浮炒房成本太高，第三套房拒绝贷款，据估计，约20%－25%的投资者放弃了购房。这两部分加起来，有25%－30%购房者直接放弃了购房。此外，房贷新政使部分客户产生观望心理，这种影响大约是5%。可见，新政打击的实际上是改善居住环境的老百姓的消费需求，因为买不起房子的老百姓即使在房价低的同样也买不起。而真正的投机者可能不太在乎增加有限的成本，新政在误伤了一些贷款买房的无辜百姓的同时并不能改变房价飞涨的局面，从某种程度上说，新政的出台还会使房价得到再一次上涨。
（二）、城市化的扩张趋势不会因为地产市场调控而体制步伐，市场需求也不会因为市场调控而走向衰落。
　　城市化是中国在经济和发展过程中不可避免的一个必经阶段。以重庆为例，作为唯一一个省级国家统筹城乡综合配套改革试验区，重庆将在未来进行大规模扩张城镇建设，至2020年时城镇人口将达到2100万人，城镇化水平将从现在的４０％提升到70%以上，这意味着有接近900万的人口将成为城市居民，按照一家４口和居住面积９０平方米测算，仅仅重庆的城市化就有20250万平方米的住房需求。
（三）、资本市场真会一如既往的火爆？
资本市场与地产市场的影响是相辅相成的。去年以来，资产市场的持续走高，资本市场的收益比远远高于投资于产业和地产收益且流动性更强，因而，受投机心理影响，老百姓富裕资金（包括大部分投机资金）相当部分被分流进入资本市场。另一方面，资本收益又反过来带动消费市场的蓬勃发展，造成物价上涨。但从市场预期看，虽然国家坚定不移的宣称并且老百姓也坚信中国的经济会持续走强，但在资本市场投机意识占据主流这一前提和对2008年奥运会以后的市场看空心理影响下，自2007年底到2008年3季度末预计会有大量资金撤离资本市场，重新投身于消费领域，房地产市场将会迎来新一轮的炒作浪潮。因此，我们认为地产市场的消费价格不会在近２年受到较大影响。
（四）、房地产需求的内因到底是什么？
由于“927新政”规定银行必须在楼盘主体封顶才后才能给开发商发放贷款，因而将导致楼盘开盘时间推迟，产品供应跟不上，导致目前供应更加趋紧，使得短期楼市买房难现象加剧。但我认为，从长期看，这种担忧应该不会存在，因为供应是基本稳定的，楼盘的上市只是一个早晚问题。而新政对于需求的影响才是长期而根本的。在目前人民币流动性过剩问题还没有得到根本解决，大量境外资金蜂拥而入，在中国市场寻求投资机会，而国内居民理财观念已全面萌生的大背景，经济的繁荣和居民旺盛的自住性需求将是楼市繁荣稳固的基础。“927房贷新政”可能会在一定程度改变楼市的供求关系，但不会撼动其根本，对那些有自住需求的人来说不会改变他们购房的打算。“927房贷新政”要打破的只是楼市“卖方市场”的格局，从而削减开发商的定价优势，让购房者在和开发商的博弈中更有优势，给开发商的涨价行为带来阻力，使得房价增幅放缓。因此，新政对于普通楼盘的中小户型影响更为明显，而购买别墅或电梯豪宅的客户，特别是自住性需要的客户，一般不会受到影响。而在投资性购房中，“新政”影响十分明显。东南沿海的一些财团的购房资金中，有许多都注入了海外基金，或者私募基金，资金力量非常雄厚，在每一个城市都购买高档楼盘中最好的户型。对于这样的“大户”，927房贷新政影响甚微，他们继续成为楼市的重要消费力量。而对一些中小投资“散户”，新政的影响就凸现出来，对于这些活跃在楼市的中小投资者，“927房贷新政”无疑是一个很难逾越的瓶颈。新政的导致的最终局面是“20%的‘大盘’吸引了80%的资金，使楼市也出现了‘二八现象’，购房者心里其实都有同一个想法：品牌盘、大盘，后期销售价格总是要拉升。在目前房源形式下，只有先下手，抢第１期房源，投资风险才比较低。”从以上的分析，似乎可以得出以下结论：
1、在国内供需紧张，投融资市场极度不完善的市场，地产的宏观调控将会是一个长期的过程；
2、房地产调控是为了实现社会“和谐”所必需采取的手段，而调控的根本目的不在于打压房价；
3、房地产调控的对象是社会的大多数，但购房的人始终不是社会的大多数；房地产调控实际上是在维护具有市场主导地位的开发商利益和具有充裕资金的投资（投机）人的利益；；
4、房地产调控将会使地产企业实现“优胜劣汰”，凸现出一批具有较强竞争力的地产公司；
5、土地将成为最稀缺的资源，土地成本在房价成本中的比重还将继续提高；
6、在经济不断增长、城市化比率不断提高、廉租制度不健全的社会发展背景下，地产市场不会也永远不会停止快速发展的势头。
7、房地产的市场主体不同于其他经济领域，在该领域中国有资本的比重微乎其微，通过传统的行业国有主导力量调控在该行业中不可能实现。国家一方面要调控地产行业，同时又必须保护地产行业，因为该行业解决了许多本该由政府承担但又因为政府财政收入无法保障实施和法律体系未能建立的关系国计民生的社会责任。
8、市场中起决定作用的是资本，资本永远是对抗政策的核心力量，在除国有资本外多种资本占主导而构成的地产资本市场中，宏观调控的时限性和持续性值得怀疑。

[ 本帖最后由 lalune2007 于 2007-11-8 10:27 编辑 ]

写得不错哈。座个沙发，再细读一下

星星随时有空可以一起探讨哈

星星可以请我喝茶或吃饭饭时，边喝茶或边吃饭，边分析哈。

光说没有问题，就是没有行动哈