房屋成本＝土地＋建筑成本＋税费

下面来看看》》》》》

1亩地，660平方，6万从农民那里收购，差不多100元一平方，转手卖600万，差不多1万元一平方，修30楼，一平方不到300元，所以江北那个41点8亿，买300亩地，一平方算下来也就600多元，前提是30楼，如果高于这楼层，利润更大，所以亏不了的

建筑面积百分之30容积率，基本房价1000。建筑成本一平方1200（按观音桥中心步行街地段建筑造价计算），所以原始成本2200元。

税费，销售，借贷这个比较复杂：：

《国家税务总局关于印发<核定征收企业所得税暂行办法)的通知》
(国税发[2000]38号)文件规定,房地产开发企业的销售盈利率为10%-20%.
应纳企业所得税=计税利润×税率(33%)
预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15%(含15%).

销售费用,管理费用,财务费用;其中,房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除.广告费用按营业收入的8%据实扣除

按最高税利润33％，利润20％

据上证据，20％的利润是必须的，广告销售这些8％。利息在5％～6％左右
2200×120％×108％×6％×133％＝3674元，呵呵，600万一亩收购的地皮，就这价格不能再高了·～

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       所以房地产行业才是真正的暴利行业噻。为什么中国首富会是地产商不是其他的行业的人呢？这就充分说明了此点。有些开房商以前以三五十万一亩屯积的土地，几年后，涨到几百元/亩，甚至上千万一亩，更是暴利，用来开发房产，其成本低于后来的得不到一手土地的开发商。因此，其暴利的成份就更高，一般是百分之百，甚至百分几百的利益。

       比如：江北某烂尾楼去年处置时拍卖成交价是1.2亿元人民币，有5万多方（按5.5万平方算），相当于均价约2200/平方米拍卖出，当时就有专家预测，该投资商最多还投资三千万就能打造好,实现对外销售。现在该楼盘已经开盘对外销售,其制订的销售均价在7000元/平方以上，大家算算就知道，这其中的利润有多高了。

       我们在此放开了估算，就当他打造费用特别高，不是预计的3000万，估算其高达8000万吧，这样其总投资按2亿算。其成本在3636元/平方米左右。现在销售均价是7000元/平方（其底层商铺销价应高达几万元/平方，在此不计算，均按均价算。）。但这是套内均价，如果换算为建筑面积（按公摊面积占35%算）价其销售均价高达10000元/平方以上。

       销售利润=销售均价10000元/平方（建面）—3636元/平方（开发成本）=6364元/平方*5.5万方=3.5亿